El microcentro porteño como nuevo destino para viviendas

Desde el comienzo de la pandemia hasta la actualidad, las posibilidades económicas para adquirir un departamento o una casa son cada vez menores. Con las limitaciones de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) respecto a la compra de dólares, los porteños ven casi inalcanzable la posibilidad de comprar un inmueble tradicional de 2 ambientes.


En 2022, el gobierno porteño comenzó a aplicar el plan de “Transformación del área céntrica de la Ciudad de Buenos Aires” que busca reconvertir oficinas en viviendas habitables para comprar o alquilar a precios más convenientes que los tradicionales. El plan (ver imagen) describe al área  céntrica dentro del perímetro comprendido por las calles Avenida Santa Fe, Crucero General Belgrano, Avenida del Libertador, Avenida Leandro N. Alem, Avenida Paseo Colón, Avenida Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

Las medidas sugieren reactivar una zona que quedó totalmente deshabitada frente a los cierres masivos de comercios y oficinas durante la pandemia. Además, el proyecto publicado como “Mudate a microcentro” busca convertir el barrio en un área profesional y residencial para trabajadores activos que puedan tener un acceso facilitado a todo tipo de sectores comerciales en la zona (shoppings, administraciones públicas, restaurantes, lugares de esparcimiento, centros culturales, etc.) A tener en cuenta que por lo pronto solo el Banco Ciudad otorga beneficios dentro del plan.

¿Cuáles son las posibilidades de acceder a una oficina en microcentro?

La empresa Brick Propiedades tiene ofertas de oficinas a costos mucho menores que los habituales. Los montos de compra se inician a partir de los US$ 18.000, es decir, unos $ 4.500.000 con el impuesto PAIS y el impuesto a las ganancias. Respecto a las rentas para inquilinos, los montos de alquiler parten en $ 35.000 aproximadamente.

El plan del gobierno porteño ofrece exenciones impositivas a los propietarios que reconviertan sus oficinas en inmuebles familiares. Para los compradores o inquilinos, existen beneficios bancarios específicos. De acuerdo a la información aportada por Fiorella Belardo (ejecutiva de cuentas del Banco Ciudad) los préstamos hipotecarios para oficinas y/o locales son de hasta $10.000.000 a pagar en 10 años y con una tasa de interés fija del 75%. Pueden adquirirlos tanto empleados públicos o privados sean o no clientes del Banco Ciudad

Dificultades a la hora de vivir en una oficina sin refaccionar

Las oficinas de por sí no son aptas para vivir. Tienen que realizarse múltiples refacciones en vidrios, puertas, paredes y cañerías para poder ser habitadas. Los costos de refacción son elevados y muchos insumos a pesar de ser de fabricación nacional, siguen incrementando sus precios por la crisis inflacionaria. Por lo general, los inmuebles del área céntrica giran alrededor de los 20 a 40 m2. La mayoría cuenta con baño completo y una minoría presenta balcón. En las imágenes se ve un típico monoambiente de oficina en zona céntrica que puede refaccionarse con fines habitacionales.

Gabriel Rodríguez, trabajador de la Universidad de Ciencias Empresariales y Sociales (UCES), contó su experiencia en su vivienda a pocas cuadras del Teatro Colón. Según sus palabras, “los ruidos son muy fuertes y por las noches a veces se complica descansar como corresponde”. Además, “los vidrios no son buenos, parecen baratos y en verano hace muchísimo calor”. El espacio del inmueble es pequeño, alrededor de unos 35 m2 y se torna molesta la convivencia con ciertas filtraciones de agua en las cañerías. 

Refacciones recomendadas en las oficinas de microcentro

Acorde al plan de reconversión,los propietarios deberían ser los encargados de refaccionar los inmuebles gracias a los incentivos impositivos. Los trabajos de refacción son variados y por lo pronto el gobierno porteño no cuenta con una guía de recomendaciones empresariales para realizar las remodelaciones.

Específicamente, para la insonorización de oficinas es primordial realizar un trabajo de burletes profesional. Burletes El Resguardo es un emprendimiento encabezado por Claudia Ansaldi quien recomienda la aplicación de burletes artesanales que reduzcan los niveles sonoros externos y regulen mejor la temperatura tanto en invierno así como en verano. En palabras de Ansaldi: “Se reduce un 40% de ruido, la hermeticidad es del 95 al 100 por cien; por eso, logramos un 40% de ahorro en luz y gas”. Los burletes suelen aplicarse en todas las ventanas y en las puertas que se comunican a los pasillos de los ascensores. También, se sugiere agregar placas de aluminio en los tapa rollos de las ventanas con el objeto de reducir los niveles de ruido.

Por otra parte, si el inmueble reconvertido se encuentra cerca de oficinas o locales con niveles de ruido considerables, se recomienda trabajar las paredes linderas con un proceso de insonorización. Leonardo Mujica es el creador de Musycom Argentina, un emprendimiento destinado a ofrecer soluciones acústicas de todo tipo. En el procedimiento de insonorización “se usan materiales aislantes como ser lana de roca mineral y barreras acústicas. Ambos productos se adhieren a las superficies y se logra la masa necesaria para bloquear, lo que se pueda, el traspaso de ruidos”. Los presupuestos varían mucho porque se calculan a partir del m2. La empresa ofrece kits de insonorización a partir de los 5 m2 y con un precio inicial de $ 30.000.

Respecto al cambio de los vidrios de las ventanas, Martín de la empresa Minsk de la Ciudad de Buenos Aires, recomienda varios pasos puntuales para proceder. “Para que cumpla los requerimientos acústicos se suelen pedir vidrios DVH, que son doble vidriado hermético, o sea, dos caras de vidrio con una cámara de aire intermedia. Esto tiene mejores propiedades acústicas que un laminado común. Mientras más gruesa sea la cámara, obviamente habrá más aislación.” Los presupuestos son personalizados y se calculan por el tamaño de las ventanas y el espesor de las caras de los vidrios y la cámara intermedia. Por ejemplo, por un vidrio de 6 mm de espesor por m2 se cotiza unos $ 12.000. Si sumamos la otra cara requerida, el precio se duplica y crece aún más con los costos de instalación. Minsk ha realizado trabajos no solo a empresas sino también a instituciones de prestigio como el Centro Cultural San Martín. 

En síntesis, las oficinas del microcentro porteño aparecen como nuevas posibilidades de compra y alquiler. De cualquier manera, los procesos de reconversión son costosos y para nada simples. Además, todavía el gobierno no ha publicado una lista de inmuebles promocionados bajo este plan. Solo se proponen préstamos hipotecarios a los compradores y exenciones impositivas para los propietarios en una zona estratégica delimitada.

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