Con el cambio de Gobierno nacional se derogó la Ley de Alquileres de 2020 y se flexibilizaron las condiciones de contratación a niveles que no habían sido alcanzados en los últimos 30 años.
“De la muerte y de los impuestos no se salva nadie”, dice el viejo refrán. Del problema de la vivienda ahora tampoco. El sueño de la casa propia ya quedó tan lejos que hoy ni como pesadilla asoma. Para la mayoría de la gente incluso alquilar es, desde hace tiempo, complicado. En julio de 2020 entró en vigencia la Ley de Alquileres que pretendía paliar este problema, pero en diciembre de 2023 fue derogada por un Decreto de Necesidad y Urgencia que desreguló ampliamente el mercado.
Los resultados de esta decisión dividen las aguas de la opinión pública y de los especialistas. Hay quienes sostienen que el decreto rompió un mercado que, aún con sus problemas, funcionaba. Del lado opuesto hay quienes afirman que este año los alquileres bajaron de precio drásticamente. ¿Pueden ambos tener razón?
Ley de alquileres y DNU 70/2023
En junio de 2020, pocos meses después de iniciada la pandemia y con el aislamiento social preventivo y obligatorio en vigencia, el Congreso sancionó la Ley de Alquileres que establecía una fuerte regulación sobre los contratos de locación de vivienda: un máximo para el monto del depósito de garantía del inquilino, un mínimo de tres años de duración, el método de cálculo de la indemnización por resolución anticipada, y más importante aún, el método de actualización del monto del alquiler mensual a través del Índice para Contratos de Locación (ICL), un promedio entre la evolución de los precios y los salarios registrados.
En diciembre de 2023, ya bajo la presidencia de Javier Milei, se dictó el DNU 70/2023 que derogó la Ley de alquileres, flexibilizando las condiciones de contratación a niveles que no habían sido alcanzados en los últimos 30 años, sin plazo mínimo y permitiendo que los contratos sean en moneda extranjera o ajustables por un índice que decidan libremente las partes.
En este nuevo contexto, con una mayor libertad para pactar condiciones, los contratos son muy dispares entre sí. Así, por ejemplo, Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria y Licenciada en Economía, cuenta que este año las operaciones se están pautando principalmente a dos años. Mientras que Beatriz Gatti, agente inmobiliario en RE/MAX y martillera pública, relata que, en su caso, la mayoría de los contratos son sólo por uno.
En lo que ambas coinciden es en que se suelen pautar en pesos, con un criterio de actualización predominante a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) de forma trimestral o cuatrimestral.
Evolución de alquileres, precios e ingresos
Según el informe mensual de mercado de ZonaProp de la Ciudad de Buenos Aires, los precios de los alquileres de departamentos de dos ambientes subieron un 30% entre diciembre de 2023 y mayo de 2024, mientras que el incremento del Índice de Precios de la Ciudad fue de 80% según la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad. En este sentido, el índice de salario, un 75% según el INDEC. Es decir que, en promedio, los precios de los nuevos contratos de alquiler subieron muy por debajo del resto de los precios de la economía e incluso de los salarios.
Datos del INDEC, la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad y ZonaProp Index. Gráfico: Sebastián Waisbrot
El precio del contrato, sin embargo, no es sólo el precio del primer mes. Al cambiar la frecuencia e índice de actualización, cambia el valor futuro que va a representar cada mensualidad, pero como está atado a la diferencia entre los índices de precios futuros, es imposible saber cuánto representan. Por ejemplo, si el crecimiento de los sueldos estuviera por encima de la inflación, el aumento por ICL sería mayor al del IPC, algo que no ocurrió recientemente.
El drama de los inquilinos
Las personas que firmaron un contrato de alquiler entre enero y marzo de 2021 son los primeros conejillos de India de este experimento desregulatorio. Al inicio de 2024 se extinguió su contrato y pasaron de sus últimos aumentos anuales por ICL en 2023 a negociar libremente bajo las condiciones de mercado con fuertes aumentos y, en la mayoría de los casos, pasar a aumentos por IPC trimestrales o cuatrimestrales, de los cuales ya vieron su primera suba.
Jessica F., que alquila junto a su marido y sus dos gatos un PH en Agronomía, cuenta que pagaba $180.000 por mes durante su último año de alquiler y, al vencerse, tuvo que afrontar una difícil decisión sobre su renovación. Pero, después de mucho meditarlo y con un poco de negociación con la propietaria, decidió quedarse aunque con un aumento a $750.000 en marzo, que en junio ya se convirtieron en $1.080.000.
A diferencia de lo que ocurre con otros bienes y servicios, en los que es posible ajustar el consumo en función de los precios, el caso de las viviendas es muy particular: por un lado, los contratos son de largo plazo, y por otro, las personas adquieren un sentido de pertenencia en su morada, sumado a situaciones como la cercanía a la escuela de sus hijos o de sus familiares. En palabras de la agente de RE/MAX: “La gente no se puede estar mudando cada seis meses de casa, es un costo infernal. Emocionalmente te destruye”.
La Ciudad de Buenos Aires y los inquilinos
Según la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC del segundo trimestre de 2023, sólo el 40,3% de las personas que vive en la Ciudad es dueña de su vivienda, mientras que veinte años antes eran 65,5%. Además, la Encuesta Nacional de Gastos de los Hogares de 2018 del mismo organismo, indica que gastan alrededor del 18% de sus ingresos en el alquiler. Buenos Aires es una ciudad predominantemente de inquilinos y, para ellos, es cara.
Con el aumento del 268% en los precios de la construcción según el INDEC entre mayo de 2023 y mayo de 2024 se están edificando 7% menos metros cuadrados en la Ciudad. Es decir, que la cantidad de viviendas aumenta más lentamente. Esto refuerza la idea de que el problema habitacional no se solucionaría ni siquiera en el mediano plazo.
Aumento de oferta de alquileres
Desde la derogación de la Ley de Alquileres hasta mayo de 2024, la cantidad de avisos en ZonaProp creció un 184% en la Ciudad de Buenos Aires. Tanto Gatti como Balayan coinciden en que este aumento se sintió fuertemente y se debió, en gran parte, a que muchos propietarios que no estaban dispuestos a alquilar sus inmuebles con las condiciones anteriores empezaron a ofrecerlos desde el DNU.
“Todavía no llegamos a precios de equilibrio en el mercado de alquileres y es muy difícil estandarizar cuando a nivel oferta hay mucha libertad para el diseño de los contratos: plazos, moneda, ajustes, monto de depósito de garantía, requisitos en general”, reflexiona Balayan. También considera que los inquilinos “se están volviendo más racionales” al considerar los distintos inmuebles y sus necesidades, y no tan guiados por la desesperación frente a la escasez anterior.
El futuro de los alquileres en Argentina
El mercado aún está acomodándose. El riesgo pendiente de que la Cámara de Diputados rechace el DNU 70/2023, la inflación en descenso, la pérdida de salarios reales, la caída de la actividad económica y la incertidumbre sobre la macroeconomía genera un contexto donde no es claro qué va a pasar.
La Ley de Alquileres trajo muchos problemas y su derogación otros tantos. El déficit habitacional en la Ciudad no se va a resolver pronto, pero mientras tanto las personas van a seguir necesitando un lugar donde vivir.
*Estudiante de la carrera de Periodismo y Producción de contenidos a distancia.
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